Тема цен на квартиры в России – одна из самых обсуждаемых. И кстати не только среди наших сограждан. Жителей ближнего зарубежья, что происходит с ценами на жилье в России, и будут ли они расти дальше такими же темпами, это также волнует. Меня, к примеру, не раз расспрашивали мои балтийские коллеги, видать хотели вложить деньги в российскую недвижимость. А может уже вложили. Кстати, среди вопросов читателей информационно-аналитического приложения «МК Недвижимость в Пскове», вопросы о ценах на жилье и их динамике являются одними из наиболее часто задаваемых. Отвечая на ваши пожелания, мы решили проанализировать цены на рынке первичного (новостройки) и вторичного рынка района Завеличья, так популярного среди псковичей.Мы благодарим специалистов агентства недвижимости «Фабрициуса 3» за помощь в сборе статистических данных, которых, как вы понимаете, нам пришлось обработать и проанализировать немало.Итак, поскольку 2006 год подходит к концу, вполне логично проследить динамику цен на квартиры, начиная с января до сегодняшних дней, т.е. можно сказать почти за весь год. Поскольку многих, звонивших в редакцию, интересовали цены на определенные квартиры (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные), то мы построим наш анализ именно по такому подразделению. Цены на однокомнатные квартиры В начале января 2006 года однокомнатные квартиры на Завеличье были представлены как новостройками микрорайона в границах улиц Коммунальная, Рокоссовского, Байкова, так и жильем вторичного рынка практически всех микрорайонов. Квартира в строящемся или недавно сданном панельном доме по улице Рокоссовского и улице Байкова, согласно прайс-листам агентств недвижимости, стоила 24000 – 26000 долларов США (в дальнейшем вместо «долларов США» мы будем употреблять «у.е.»). «Однушка-старушка» (однокомнатная квартира старой планировки) стоила в среднем 16000 -17000 у.е. Диапазон колебаний цен во многом зависел от расположения и состояния дома, этажа, а также насколько быстро продавец хотел осуществить продажу. В начале февраля был зафиксирован относительно небольшой рост цен, который, судя по всему, не пугал участников рынка. Хотя, возможно, кого-то и насторожил. Ведь февраль – не самый лучший месяц для продажи жилья. В среднем квартиры в новостройках подорожали до 26000-27000 у.е. Цены на квартиры старой планировки почти не изменились, они колебались в среднем в районе 17500 у.е. И сокращения предложения жилья пока не наблюдалось, квартир было выставлено на продажу примерно столько же сколько и в январе. В марте в процентном выражении прироста квартиры старой планировки «отыграли» упущенное в феврале. Цена выросла до 18000 у.е. В то время как цены на квартиры в новых панельных домах почти не отличались от февральских. Правда, их предложение сократилось, что, вероятно, было в большей мере связано с тем, что строительство в микрорайоне Коммунальная, Рокоссовского, Байкова шло к логическому завершению. Поскольку квартиры нередко продаются на начальном этапе строительства, к примеру, за год до планируемой сдачи дома, соответственно большая часть квартир, намеченных к сдаче в 2006 году, к этому времени была уже продана. Но стоит также отметить, что на смену подходившим к концу продажам в указанном микрорайоне пришли квартиры в новостройках более дорогого сегмента – кирпичного. Начинаются активные продажи квартир в домах ул. Коммунальная 44б и ул. Юбилейная 38. Цены на однокомнатные квартиры в этих домах в апреле колебались в районе 34000-36000 у.е. (на ул. Коммунальной 44б) и 29000-32000 (на ул. Юбилейной 38). Квартиры в этих домах конкурировали, если можно так сказать, с квартирами в комплексе «Прибрежный Каскад». Сопоставлять цены в данном случае было бы не совсем корректно, учитывая расположение домов. Отметим лишь, что наиболее заманчивыми в комплексе «Прибрежный Каскад», на наш взгляд, были квартиры в домах по ул. Кузбасской дивизии 28 и 28а, выходящие окнами на реку Великую, правда речь идет о двухкомнатных и трехкомнатных квартирах, а о них мы поговорим чуть позже. Если говорить о квартирах меньшей площади, то «хитом» стали квартиры-студии. Вероятно, компания переняла опыт Санкт-Петербургских строительных организаций, которые с успехом освоили этот сегмент рынка. Цены на квартиры старой планировки в апреле подросли до примерно19000-20000 у.е., сказать точно очень сложно, поскольку на рынке наблюдается дефицит предложения жилья. Начинается своего рода аукцион, кто за сколько захочет продать свою квартиру. Причем, часть сделок проходит и по завышенным ценам, ведь сравнивать то не с чем. А теперь представьте себе, что вы продаете квартиру, а вашему соседу удалось продать свою квартиру по завышенной цене. Он говорит об этом вам. Вы в свою очередь полагаете: «А чем я хуже?» И выставляете квартиру еще дороже. Представьте себе реакцию покупателя. Кто-то просто в шоке. А кто-то решается на покупку по завышенной цене, опасаясь дальнейшего роста цен. В мае квартиры на ул. Коммунальной 44б подросли на 1000-1500 у.е., а на ул. Юбилейной 38 остались на примерно том же уровне. Квартиру старой планировки можно было приобрести примерно за 21500 у.е., если , конечно, удалось найти – на рынке дефицит квартир. В июне цены продолжили восхождение. От 38000 у.е. стали стоить квартиры на ул. Коммунальной 44б, от 32000 – на ул. Юбилейной 38. На пару тысяч подросли «старушки». В июле цены почти не изменились. К слову сказать, как правило, летом наблюдается снижение продаж квартир. Иногда это приводит и к снижению цен. Пожалуй, 2006 год был первым за много лет, когда эта тенденция была нарушена. Квартиры росли все лето, правда меньшими темпами, чем осенью, что вполне закономерно. К началу сентября однокомнатная квартира старой планировки вплотную приблизилась к отметке 30 000 у.е., на ул. Коммунальной 44б квартиры стоили от 40000 у.е., на ул. Юбилейной 38 – от 32500 у.е. Возможно, кого-то интересует, сколько стоили квартиры новой планировки. Так вот, сказать очень сложно, квартир на вторичном рынке Завеличья почти нет. В прайсах агентств все больше квартир из ближних пригородов Пскова. Сделки заключаются по ценам, во многом определяемым психологическими особенностями участников каждой отдельно взятой сделки. В октябре однокомнатные квартиры на ул. Коммунальной 44б были все проданы, а цены на квартиры в доме 38 по улице Юбилейной стали от 38 000у.е. Строительство дома подходит к завершению, квартиры становятся более привлекательными, в том числе и из-за ипотечных программ. А конкурирующая компания объявляет о приостановке продаж. В ноябре на рынок выходят квартиры в доме, строительство которого предусмотрено но соседству (ул. Юбилейная 36). Квартиры старой планировки продаются по ценам в диапазоне 31000 – 33 000. Квартиры новой планировки пытаются продать за 33000 -35000 у.е. в сентябре-октябре, 35000-39000 у.е. – ноябре. Повторимся. На рынке предлагается очень мало квартир, поэтому продавец может поставить свою цену, что, на наш взгляд, во многом подталкивает цены вверх. Решить проблему с предложением квартир в панельных домах на Завеличье можно было бы посредством масштабного строительства за Рижским микрорайоном по направлению к улицам Рокоссовского и Байкова. Однако пока основное строительство в этом сегменте рынка сконцентрировано на Запсковье. Мы не утверждаем, что Запсковье в чем-то уступает Завеличью, просто данная статья посвящена району Завеличья. Двухкомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры являются менее ликвидными чем однокомнатные, однако и их не миновал рост цен. В январе двухкомнатная квартира новой планировки стоила в районе 30000-34000 у.е. В феврале уже 32000 -34000 у.е., в марте 34000 у.е., затем они почти исчезают с рынка. Летом квартиру можно купить за 38000 – 42000у.е., а осенью цены начинают пробивать планку в 45000 у.е. Сейчас квартиры в блочных домах новых районов выставляют на продажу за 45000 – 50 000 у.е. Разброс цен велик, сравнительный анализ крайне затруднен в силу малого предложения квартир на рынке. Цена на квартиры в кирпичных домах также, хоть и в меньшей степени, подросли. Если в начале года можно было попытаться приобрести квартиру по цене 16000-17000 руб. за кв. метр, то сейчас в большинстве домов цена кв. метра колеблется в районе 25000 руб. Исключение составляют лишь дома с крупногабаритными квартирами, в них цена квадратного метра ниже, но само число метров может быть значительно выше. Наиболее привлекательными, на наш взгляд, выглядели кирпичные квартиры небольшой площади, их кстати быстрее всего и раскупили. Наше внимание привлекли двухкомнатные квартиры с видим на реку Великую в комплексе «Прибрежный каскад», но они изначально стоили 25000 руб. за кв. метр, и, полагаем, покупателей такая цена не смущала, ведь квартиры то видовые. Относительно недорогими на общем фоне, как нам показалось, выглядели квартиры на ул. Юбилейной 45. Квартиры в домах Коммунальная 44б и Юбилейная 38 также подорожали. Если в апреле самую дешевую из них можно было приобрести за 34000 у.е., то в мае ужу лишь за 43000 у.е., как вы понимаете цены зависят от количества квадратных метров. Летом в продаже были как квартиры с относительно небольшим количеством квадратных метров (но все же больше, чем в панельных домах), так и крупногабаритные квартиры. В июне и июле цены на двухкомнатные квартиры на Коммунальной 44 были от 48500 у.е., а на Юбилейной 38 – от 46500 у.е. В августе – от 54000 и 54500 соответственно. В сентябре – от 57000 у.е. и 56500 у.е. соответственно. Сейчас на ул. Коммунальной 44б двухкомнатные квартиры уже все распроданы, а на ул. Юбилейной 38 еще остались, но в основном с большим количеством метров. Добавим, что положительным явлением стал выход на рынок квартир в доме по ул. Юбилейная 36. Трехкомнатные квартиры C трехкомнатными квартирами ситуация складывалась более благоприятная. Возможно, в силу меньшей ликвидности. Другими словами, продать однокомнатную или двухкомнатную квартиру, как правило, намного проще и быстрее. Поэтому большинство тех, кто приобретает квартиру не с целью проживания, а чтобы просто вложить свободные средства, делает свой выбор, как правило, в пользу квартир меньшей площади. Соответственно, доля инвестиционного спроса для трехкомнатных квартир значительно ниже. Отметим, что временами даже цены на двухкомнатные квартиры вплотную приближались к стоимости «трешек». Иными словами, у владельцев двухкомнатных квартир появлялся реальный шанс улучшить свои жилищные условия при минимальной доплате. «Трешки-старушки» в начале года стоили 24000 – 26000 у.е., в феврале они подорожали примерно на 1000 у.е., в марте-апреле темп прироста цен был примерно таким же. В начале лета квартиры продавались по ценам 31000 – 33000 и выше, но к середине лета и их не миновал дефицит. Трехкомнатную квартиру новой планировки, но с маленькой кухней, в то же время можно было приобрести примерно за 35500-38500. Квартиры в новых районах начали свое восхождение в январе с уровня от 36000. Как вы понимаете, в новых панельных домах на Завеличье есть небольшие (к примеру, 69 кв.м.) и большие «трешки» (к примеру, 86 кв. м.), естественно, что метраж влияет на цену. Небольшую трехкомнатную квартиру в относительно новом доме весной можно было приобрести за 42000 – 45000 у.е. Во второй половине лета, в силу дефицита жилья на вторичном рынке, в основном предложение на Завеличье было представлено квартирами более дорогого сегмента (кирпич, каркасно-монолит). Немалую часть предложения более дорогого сегмента занимали квартиры с относительно большим метражом. Однако стоит отметить, что в новостройках по ул. Коммунальной 44б и ул. Юбилейной 38 в начале лета были представлены как квартиры с относительно небольшой для данного сегмента жилья площадью, так и крупногабаритные квартиры. Цены колебались к концу весны примерно от 53000у.е. Квартиры в доме по ул. Юбилейной 38 стоили немного ниже, чем по ул. Коммунальной 44б. Но постепенно, по мере ускорения строительства дома на ул. Юбилейной 38 они стали почти одинаковыми, в расчете на 1 кв.м. Не менее заманчиво выглядели квартиры на ул. Юбилейной 45 (особенно с видом на парк) и в комплексе «Прибрежный каскад» (особенно с видом на р. Великую). Соответственно, покупатель мог осуществлять свой выбор в большей степени не по ценовому критерию (к примеру, диапазон цен в конце августа был в районе 19700 – 25000 руб. за кв.м. в зависимости от особенностей расположения квартиры, большинство квартир продавалось по цене в районе 20000-22000 руб. за м. кв.), а расположению комнат, особенностей планировки и другим важным для него критериям. С одной стороны на первый взгляд квартиры в указанных районах являются конкурентами по отношению друг к другу, а строительные организации, выступающие в роли застройщиков, конкурируют между собой. И в этом есть доля истины. И это в целом несомненно положительный фактор, способствующий улучшению качества строительства. В то же время, если приглядеться повнимательнее, то каждый дом имеет свои особенности. Вероятно, стоило бы остановиться на этом поподробнее, но уже в рамках другой статьи. Сейчас большая часть квартир в указанных домах уже продана, в основном в продаже квартиры с большим метражом. Отметим также начало активных продаж в доме по ул. Юбилейная 36. Заманчивое предложение, особенно если учесть, что застройщик-инвестор предлагает рассрочку до конца строительства. В итогеАнализируя итоги уходящего года (как вы понимаете, мы значительно упростили анализ, учитывая широкую аудиторию наших читателей) мы заметили определенные тенденции. Во-первых, начало года казалось бы не предвещало столь стремительного роста цен на квартиры, что произошел в этом году. Само начало темпов роста одновременно с тем обстоятельством, что взять кредит было проще на уже построенную квартиру, привело к дефициту на рынке вторичной недвижимости. Перемещение строительства относительно дешевых панельных домов преимущественно на Запсковье способствовало также снижению предложения квартир новой планировки в районе Завеличья. Соответственно, выбор смещался к принятию решения, либо приобретать квартиру на Запсковье, либо брать кредит на покупку квартиры в более дорогом сегменте. Либо тратить время на поиски привлекательной квартиры новой или старой планировки. И то и другое и третье имело свои плюсы. Цены росли, и купившие квартиры, пусть даже не в том районе, где изначально предполагали, смогли обеспечить себя жильем. Отметим, что рост коснулся и относительно дорогих сегментов жилья. И, возможно, приобретение квартире по цене, которая казалась на тот момент времени вам заоблачной, стало шансом, которым вы смогли вовремя воспользоваться, ведь сейчас цены значительно выше.Несомненно, большую помощь желающим приобрести жилье оказал рост объемов банковского кредитования, за что стоит сказать отдельное спасибо банкам, реализующим программы ипотечного кредитования. Быть может, кто-то читает эту статью и радуется, что вовремя купил квартиру. Но, как известно, хорошее враг лучшему. Поэтому, вероятно, пройдет немного времени, и вы захотите улучшить свои жилищные условия. Стабилизация цен на всех сегментах рынка жилой недвижимости могла бы оказать реальную поддержку решения жилищной проблемы в Пскове, как, впрочем, и по всей стране. Мы считаем необходимым увеличение темпов строительства в Пскове как минимум в 2 раза. Хотелось бы, чтобы нашу позицию разделяли все заинтересованные стороны и прилагали все необходимые усилия, чтобы сделать жилье доступным и комфортным, как требует того один из национальных проектов.Максим Голиков