Корреспондент «МК» анализирует ситуацию на рынке жилья для широких слоев населения и находит пути снижения роста цен Почему квартиры в более дешевых сегментах рынка жилья дорожают быстрее, чем квартиры в более дорогих сегментах? Выгодно ли приобретать квартиру сейчас или стоит подождать? Можно ли снизить темпы роста цен на жилье? Такой и подобного рода вопросы задали редакции информационно-аналитического приложения «МК Недвижимость в Пскове» наши читатели. Попытаемся проанализировать ситуацию.Начнем с простого. На любом рынке есть одна закономерность: чем становится популярнее товар, тем быстрее он дорожает. Другими словами, чем больше желающих его приобрести при определенном количестве товара, представленном на сегодняшний день на рынке, тем дороже будет стоить товар. Ведь покупатели как бы вступают в конкурентную борьбу за товар, тем самым волей-неволей толкая цену товара вверх. Посмотрим, характерна ли эта закономерность в отношении псковского рынка жилья.Для начала определимся, что можно считать сегментом относительно дешевого жилья. Мы бы разделили его на две составляющих. Во-первых, это квартиры в панельных домах, преимущественно новостройки, поскольку, как правило, квартира в строящемся доме стоит дешевле, чем в построенном. Во-вторых, квартиры старой планировки (не включая квартиры в так называемых «сталинских» домах). Отметим, что спрос на первую составляющую, на наш взгляд, выше, поскольку приобрести новую квартиру выглядит, естественно, более заманчиво, чем старую. И речь идет не только о планировке. Как правило, новая квартира ассоциируется с определенными преимуществами. К примеру, вероятность того, что соседи будут людьми культурными (не дебоширами, и не пьяницами) выше, поскольку приобрести квартиру при нынешних ценах может в основном человек, много работающий и экономный, ведь чтобы накопить на жилье или иметь возможность производить ежемесячные выплаты по кредиту нужно более продуманно относиться к расходованию денег. Спрос на квартиры старой планировки, особенно «хрущевки», во многом зависит от политики муниципальных властей в отношении этого сегмента жилья. К примеру, если принимается или происходит процедура принятия решения о сносе (и соответственно расселении) таких домов, то цены на квартиры в этих домах растут (и в них владельцы квартир начинают прописывать всевозможных родственников). Как известно, любой объект недвижимости имеет свою цену. И «хрущевки» нередко приобретаются на время, пока нет возможности приобрести квартиру новой планировки. К примеру, один из моих приятелей в свое время приобрел такую двухкомнатную квартиру с целью сохранить деньги от инфляции, а затем поменял ее на трехкомнатную квартиру в строящемся (на тот момент, сейчас дом уже построен) панельном доме микрорайона в границах улиц Рокоссовского, Коммунальная, Байкова.В чем причины популярности квартир в новых панельных домахВ целом причины популярности квартир можно разделить на две основных части, исходя из цели покупки квартиры. Если целью приобретения жилья является проживание в нем, то данный сегмент характеризуется относительной дешевизной и, что немаловажно, отделкой квартиры. Дешевизна складывается исходя из относительно небольшого (сравнительно с квартирами более дорогих сегментов) метража квартир. К примеру, однокомнатная квартира может иметь площадь (с учетом лоджии) порядка 38-41 квадратных метров, в то время как квартира в более дорогом сегменте может включать от 46 квадратных метров. В отношении двухкомнатных квартир эта разница может быть еще более существенной. А цена квартиры в новостройках представляет собой именно произведение стоимости квадратного метра на количество метров в квартире. Таким образом, относительно небольшой метраж делает квартиру более привлекательной для покупателя с относительно небольшим количеством средств. Другой немаловажный фактор – отделка жилья. Как говорится, о вкусах не спорят. Каждый пытается сделать свою квартиру индивидуальной, не похожей на квартиры соседей. Однако это требует средств, причем немалых. Средств, которых у покупателя квартиры, как правило, нет, особенно если квартира приобретена в кредит. Наличие отделки дает возможность для въезда в квартиру сразу после сдачи дома, соответственно можно в ней жить, постепенно погашая кредит, а уже затем, при наличии средств делать в ней евроремонт или отделку, исходя из своих представлениях о дизайне и сочетании цветов и материалов.Отметим еще один очень интересный аспект. Предположим, вы хотите приобрести квартиру в дорогом сегменте жилья. Но высокая стоимость квартир в дорогих сегментах делает их недоступными для вас. Что вы будете делать, если желание жить в так называемом элитном или престижном доме велико? Думаю, скорее всего, приобретете квартиру в дешевом сегменте, чтобы сохранить от инфляции имеющиеся средства и будете в ней жить до тех пор, пока не сможете себе позволить поменять с доплатой свою квартиру на дорогую.Если говорить об инвестиционном спросе на жилье, то в последние годы в России отмечается его рост, причем это характерно не только для крупных городов. Ведь, к примеру, если для вас цена за однокомнатную квартиру может показаться немалой, исходя из уровня вашего дохода, то для москвича она может выглядеть относительно недорогой. И если у столичного жителя возникает вопрос, куда вложить имеющиеся средства, а высокие цены на недвижимость в Москве делают ее для него просто недоступной, то возникает вполне естественный интерес к Подмосковью или других городов, расположенных неподалеку. Кстати, близость к двум столицам делают Псков привлекательным для жителей северных регионов. Представьте себе, что вы живете в Архангельске или Мурманске и желаете переехать. Приобрести квартиру в Москве – удовольствие не из дешевых, и вряд ли доступно для вас. В то же время квартиры в Пскове заметно дешевле. Приобретая недвижимость в Пскове, вы тем самым обзаводитесь относительно недорогим жильем, обживаетесь здесь, а детей, к примеру, ориентируете на поступление в столичные ВУЗы. Согласитесь, вполне логично.Итак, мы видим, что популярность относительно дешевого жилья вызвана целым рядом причин. Теперь представим себе, что начинается рост цен на квартиры, что, кстати, наблюдалось нами еще в первой половине 2006 года. Это стимулирует к покупке тех, кто копил и раздумывал, взять кредит или поднакопить еще. Кроме того, растет так называемый инвестиционный спрос, когда основная цель покупки – вложение средств с последующей продажей или сдачей квартиры внаем. Согласитесь сдать квартиру с отделкой удобнее, чем без отделки. А квартиры в более дорогих сегментах, как правило, продаются без отделки. Соответственно, их привлекательность с целью последующей сдачи внаем несколько ниже. Всегда в ценеПожалуй, самыми популярными среди квартир в относительно дешевом сегменте являются однокомнатные квартиры, что вполне естественно. Ведь они стоят дешевле всего. Кроме того, инвестиционный спрос также ориентирован преимущественно на однокомнатные квартиры, поскольку они более ликвидны (их легче продать в силу повышенного спроса). Кроме того, стоит учесть еще один немаловажный фактор. Нередко однокомнатную квартиру воспринимают как своего рода трамплин или первый шаг к решению жилищного вопроса. Предположим, вы планируете иметь троих детей. Возможно, кто-то скажет, многовато, а я считаю, что в самый раз. Естественно, что в такой ситуации однокомнатная квартира для вас маловата, поскольку хотя бы одну комнату вам нужно сделать детской. Думаю, в идеале вполне достаточно большой трехкомнатной квартиры (в новых панельных домах такие квартиры имеют метраж 86 квадратных метров). Однако приобретение 86 квадратных метров сразу далеко не каждому по средствам. К примеру, я бы предпочел вначале приобрести однокомнатную квартиру в строящемся доме, а затем при наличии финансовой возможности (к примеру, получении кредита в банке) поменять ее на трехкомнатную. А кто-то, вероятно, от однокомнатной квартиры перешел бы к двухкомнатной, а затем уже бы к трехкомнатной (возможно, вполне удовлетворившись и метражом в 69 или 71 квадратных метров). Кстати, один из моих знакомых начал как раз с однокомнатной квартиры, затем перешел к «двушке», от нее к «трешке», а затем – к частному дому. Здесь срабатывает и психологический фактор, как говорится, цель должна быть поставлена операционнно, т.е. по шагам. И финансовый фактор, взять в кредит меньшую сумму проще, чем более крупную. Причем можно использовать не только кредиты на приобретение недвижимости, но и кредиты на неотложные нужды (все подробности об условиях кредитов см. на сайтах и в офисах банков).Вопрос, что будет с ценами на однокомнатные квартиры, будут ли они дорожать или, наоборот, дешеветь, полагаем, в большей степени связан с публикациями по московскому рынку жилья. По мнению некоторых экспертов, цены на столичную недвижимость завышены, соответственно при наличии роста продаж квартир, купленных в предшествующие периоды с инвестиционной целью, может наблюдаться незначительное снижение цен. В Пскове инвестиционный спрос в структуре общего объема продаж, полагаем, относительно невелик (особенно, если сравнивать с московским рынком жилья). Рост цен на квартиры мы бы характеризовали как скачкообразный, т.е. периодически происходят скачки цен, которые отражают накопившийся рост цен на стройматериалы и другие факторы отрасли строительства, после которых идет период затишья и так далее.Строить прогнозы – дело неблагодарное. Скажем лишь, что люди, приобретавшие жилье (и не только в 2006 году) не прогадали. Ведь жилье -это не только вложение средств, но и место для жизни. И стоит задуматься, а не выгоднее ли приобрести жилье и оставить его в наследство внукам, нежели всю жизнь снимать квартиру? В такой ситуации важно в первую очередь не то, каковы будут темпы роста цен на жилье, а сам факт приобретения жилья. Полагаем, при нынешних относительно небольших объемах строительства в Пскове (о чем мы уже подробно писали) и развитии кредитования говорить о снижении цен на квартиры не приходится. А ответ на вопрос, что выгоднее во многом зависит от размера кошелька и конкретных жизненных условий. Было бы что покупать?Выход есть – массовая застройкаО том, что строить надо намного больше чем сейчас, не говорит, пожалуй, только ленивый. Такой вывод актуален для многих российских городов. Существенное снижение темпов строительства в перестроечные времена и относительно низкие показатели 2005 года образовали дефицит предложения жилья. И можно много говорить о необходимости поддержки со стороны власти в вопросах приобретения и кредитования жилья, но без достаточного предложения на рынке все разговоры будут пустой тратой времени. Будем реалистами: потеря времени, как правило, обходится слишком дорого. Соответственно, необходимы быстрые решения, направленные на существенный рост предложения жилья. Самый простой вариант, когда берется огромный участок земли, способный дать существенный ежегодный прирост ввода квадратных метров, разрабатывается план его застройки, готовится вся необходимая документация, производятся все законодательные процедуры и начинается его освоение с учетом потребности в относительно дешевом жилье. Как вы понимаете, при условии сохранения высоких темпов строительства в течение нескольких лет цены при таком подходе на рынке жилья стабилизируются. Выгодно ли это строительным компаниям? Думаем, да, если компании заботятся о будущем, а не о сиюминутной выгоде. Выгодно ли это мечтающим приобрести жилье? Конечно! Выгодно ли это власти? Естественно, ведь речь идет о повышении уровня жизни населения. Тогда почему же этого не происходит?Впрочем, не будем философствовать. Возьмем ситуацию в Пскове. На круглом столе, посвященном земельным отношениям в регионе, мы обратили внимание на карту Пскова, где были показаны зоны жилой застройки (имеются ввиду неосвоенные пока участки земли, на которых предполагается осуществлять строительство жилых домов в будущем). Наш взгляд привлекло 3 больших участка. Один из них – на Запсковье напротив областного ГИБДД, второй – на Завеличье за микрорайоном «Рижский», третий – на Завеличье на берегу реки Великой вплоть до Родины. На наш взгляд, первый участок мог бы быть вполне привлекателен для строительства многоэтажных жилых домов при выделении средств из бюджета на подвод инженерных сетей (что удешевило бы строительство), третий – для малоэтажной застройки, возможно более дорогого сегмента, второй – для строительства многоэтажных жилых домов со снижением этажности при приближении к реке Великой (в этом случае многоэтажная застройка постепенно переходила бы в малоэтажную). Причем, с точки зрения приоритетности освоения, на первый план мы бы поставили второй участок и частично третий, иными словами те 85 га земли, о которых так часто говорят в последние полтора года. Насколько нам известно, на данной территории возможно было бы построить порядка 385 тысяч квадратных метров жилья, причем преимущественно дешевого сегмента. А это очень даже немало, если учесть что ежегодный ввод жилья в Пскове составляет менее сотни тысяч квадратных метров. Представьте себе, насколько сильно возросла бы популярность власти в целом и тех чиновников в частности, кто принял бы решение о начале строительства. Затем, возможно было бы приступить к освоению первого участка (на Запсковье). Масштабное строительство позволило бы строительным компаниям достичь так называемого положительного эффекта масштаба, т.е. экономии, что привело бы к удешевлению расходов в расчете на квадратный метр общей площади, что особенно актуально, когда речь идет о сегменте относительно дешевого жилья.Возможно, кто-то из чиновников (не имеющих проблем с жильем) скажет, это не наше дело, нам лучше видно. Тем не менее, задача СМИ рассказывать о том, что волнует читателей. Кроме того, не стоит забывать о приоритетах, поставленных Президентом. Ведь один из Национальных проектов носит название «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Значит, все же необходимо стимулировать строительство жилья для широких слоев населения, жилья, которого очень не хватает, и не только в Пскове.Максим Голиков