Как известно, сделки на рынке недвижимости испытывают на себе влияние сезонных факторов. Не секрет, что зимой и летом, как правило, активность покупателей спадает. Но к весне и ближе к середине осени продавцы ожидают рост спроса и, соответственно, возможность продать дороже. Однако в привычную нам стабильность жизнь вносит свои коррективы.Вспоминаю, как несколько лет назад строители с удивлением обнаружили, что привычного летнего снижения покупательской активности почему-то не последовало. Введение небезызвестного закона, за которым последовало снижение предложения на первичном рынке, вместе с развитием ипотеки обусловили превышение спроса над предложением. В итоге самое настоящее «ралли» начало набирать обороты. Цены росли тогда вне зависимости от сезона. Рано или поздно должна была наступить «передышка». Ее тогда ждали покупатели, но она не наступала. Цены, казалось, невозможно было остановить. Финансовый кризис, пришедший в нашу страну прошлым летом, рано или поздно, по логике событий в странах Запада, должен был перейти в экономический. Означавший снижение деловой и покупательской активности, а значит возможность стабилизации цен. Рынок как бы «подморозило»По словам наших экспертов, в сентябре на рынке было еще спокойно, в ноябре сфера недвижимости уже испытала на себе влияние кризиса. И привычного сезонного повышения цен на недвижимость не последовало. Цены оставались на летних уровнях. А сообщения в прессе о проявлениях финансово-экономического кризиса ставили рынок в состояние неопределенности. Покупать или подождать, продавать или подождать? Вот два вопроса, отсутствие внятных ответов на которые как бы «подморозили» рынок в середине осени.«В ноябре-декабре на рынке земли была неопределенность, рынок как бы «заморозило». Потенциальные клиенты, в том числе иногородние, предъявляющие спрос не только на землю для строительства частного дома, но и на большие участки под крупные проекты коммерческой недвижимости, решили отложить свои покупки в ожидании, что будет после Нового года», - рассказывает один из специалистов по сделкам с земельными участками.Интересно, что цены на обычные участки земли не упали, какие цены были в прошлом году, такие и остались. «Мы не спешим продавать наши участки, - рассказали нам на прошлой неделе в одной компании. - Ведь это наши инвестиции, земля всегда будет в цене, поэтому смысла продавать сейчас, когда покупатели пытаются снизить цену, нет».Действительно, продавец земли может долго ждать, ведь ее содержание не требует особых затрат. «Она денег не просит, налог составляет 0,3% кадастровой стоимости земли, - пояснили нам девелоперы. - И никаких коммунальных услуг оплачивать не надо». В общем, земля не требует особых затрат. В отличие от квартиры. Соответственно, продавец квартиры согласен нести их, если уверен, что, подождав, сможет продать квартиру подороже. Либо ему придется сдать квартиру внаем, чтобы эти затраты нес на себе наниматель. Или попытаться продать квартиру побыстрее. На что, кстати, нередко рассчитывает потенциальный покупатель.Изменения на рынке квартирЕсли внимательно посмотреть на цены рынка квартир Пскова, сделаем весьма интересные наблюдения. До начала кризиса цены на вторичном рынке (построенное в прошлые годы жилье) были заметно выше, чем на первичном. Полагаем, в определенной степени это могло быть связано с тем, что ипотечное кредитование предполагает залог объекта, находящегося в собственности, поэтому его развитие в первую очередь должно было коснуться вторичного рынка, а уже затем и рынка новостроек. К тому же далеко не на все строящееся жилье можно было получить кредит, да и процент до регистрации права собственности был выше. Поэтому кредиты на вторичное жилье были весьма привлекательными. Соответственно, если учесть, что кредиты стали дороже, и получить их стало сложнее, то можно предположить снижение спроса на «вторичку». При прочих равных условиях это должно было привести к снижению цен на квартиры в построенных ранее домах. Что, как мы и прогнозировали, произошло. Одна из причин снижения рыночных цен на вторичном рынке недвижимости, по словам специалистов, состоит в наличии тех, кому надо продать тот или иной объект недвижимости срочно. Он выставляет цену, к примеру, на 100 тыс. дешевле, и пока его объект не купили, рыночная цена опускается на эту величину. На первичном рынке, где у крупных строительных компаний необходимости в быстрой продаже нет, цены находятся на стабильном уровне. Но даже они, можно сказать, стали ниже для тех, кто держал сбережения в евро или долларах. Поэтому для обладателя иностранной валюты, мечтавшего о приобретении квартиры в строящемся доме, стало проще: за последние полгода цены не выросли, валюта заметно подросла, да и за полгода можно было бы что-то подкопить.«Вторичка» сейчас очень привлекательна, - рассказывает один из риэлторов. - Если раньше квартиры в строящихся домах были дешевле, чем в уже построенном жилом фонде, то сейчас за счет снижения цен на вторичном рынке они практически сравнялись, а если человеку нужно срочно продать жилье, то купить уже готовую квартиру и сразу въехать в нее может получиться даже дешевле, чем ждать новую и снимать жилье, пока дом строится». Другой немаловажный момент: развитие кредитования (было проще и дешевле взять ипотечный кредит) позволяло продать свою квартиру не снижая цены, чтобы затем взять строящуюся квартиру большего метража. Это давало возможность минимизировать доплату за приращение квадратных метров. Поэтому развитие кредитования рынка вторичной недвижимости также благотворно влияло и на рынок новостроек. Не случайно в регионах стали появляться проекты комплексной жилой застройки, которые сделали региональные рынки весьма привлекательными для крупных российских девелоперов, последние стали принимать активное участие в земельных аукционах. Вспомним аукцион по участку на Запсковье, когда его первоначальная цена возросла в ходе аукциона в разы. Полагаем, если б не кризис, российские регионы ожидала бы экспансия столичных капиталов. Буквально через месяц после описанного аукциона, конкурс состоялся в соседнем Новгороде, где речь шла об участке, способном дать городу более миллиона новых квадратных метров. Сейчас же велика вероятность того, что крупные инвесторы приостановят региональную экспансию и часть их проектов будет сдвинута на более поздние сроки. Что может помочь местным компаниям выжить в современных условиях и не демпинговать в ценовой политике.Сейчас купить квартиру в кредит стало сложнее и дороже, продавцу готового жилья (речь идет о «вторичке») приходится снижать цену, чтобы побыстрее продать его. Если строительная компания способна дать ему скидку при сто-процентной единовременной оплате квартиры или дать рассрочку, то «первичка» остается для него привлекательной. Если же он находит того продавца уже готовой квартиры, которому, так же как и ему, нужно продать свое жилье быстрее, то свои потери по первой сделке (скидку, которую он дал, чтобы продать свою однокомнатную квартиру) он попытается компенсировать скидкой при приобретении двухкомнатной квартиры.Совет застройщику?В этой ситуации строительным компаниям придется либо снизить объемы строительства, либо выстроить гибкую ценовую политику. Но, скорее всего, сделать и то, и другое. Начнем с первого. В чем проблема, к примеру, строительных компаний в Эстонии: они построили слишком много, это привело к падению цен (людей-то в этой стране больше не стало), но при этом цены на стройматериалы и зарплаты работникам во время строительства были высокими, что обусловило высокую себестоимость строительства. К тому же многие объекты строились в кредит, который надо отдавать. Если учесть, что рынок недвижимости связан с многими сферами народно-хозяйственной жизни, соответственно, его проблемы череваты последствиями для всей экономики.Рынок строительства в Пскове относительно небольшой (и говоря о вводе жилья, и в отношении количества фирм-застройщиков). Крупные компании, имея запас прочности, не стремятся к снижению цен. Для них важно сохранить приемлемый уровень рентабельности и профессиональный коллектив. Мелкие же, по нашим данным, «заморозили» часть проектов и начали осваивать новые направления деятельности. Другой немаловажный аспект: в Пскове много сделок шло за наличный расчет. Поэтому влияние ипотеки на него относительно невелико. Отсутствие крупных столичных девелоперов также повлияло на ценообразование. Регулирование предложения не требуется в условиях стабильности, с этим вполне справится и сам рынок. Однако в условиях экономического кризиса объемы предложения имеют весьма важное значение. В идеале было бы здорово, если бы власть могла анализировать потребности в строительстве и советовать застройщикам, сколько квадратных метров может потребить рынок. А для того, чтобы при этом не было резкого сокращения объемов строительства и, соответственно, высвобождения рабочей силы, занятой в этом секторе экономики, нужно развивать так называемый госзаказ (муниципальное и ведомственное жилье). Правда, для этого необходим мониторинг и, соответственно, специалисты, способные его осуществить, а также средства для приобретения квартир. В противном случае, анализировать рынок придется самим застройщикам и девелоперам, и масштабы снижения предложения могут быть выше.Что касается гибкой ценовой политики, то она предполагает не только скидки при стопроцентной оплате за наличный расчет, к которым пока не стремятся компании, но и гибкие условия по внесению средств, к примеру, рассрочка до сдачи дома. В условиях, когда рост цен маловероятен, такая рассрочка вполне может быть выгодной не только для покупателя, но и для самих строительных и девелоперских компаний.Накануне публикации мы обзвонили компании, продающие квартиры, задав вопросы, касающиеся возможности рассрочки платежа и скидок. В двух компаниях нам пообещали скидки при стопроцентной оплате. В одной из них скидки доходили до 10% со стоимости квартиры, правда, компания строит не самое дешевое жилье. В другой можно было бы получить скидку примерно 2% от цены, опять же при стопроцентной единовременной оплате. В третьей компании также пообещали скидки, но в зависимости от квартиры (полагаем, здесь основным критерием стал бы метраж). В двух других компаниях скидки давать отказались, аргументировав это тем, что цены и так учитывают ситуацию на рынке. На наш взгляд, новая квартира имеет немало весомых преимуществ, однако не стоит пренебрегать и фактором цены. Как известно, закон спроса выражает обратную зависимость именно от цены. И если вторичный рынок продемонстрировал снижение цен с момента начала кризиса, а первичный – нет, то покупатель квартиры недоумевает: почему? Почему мне предлагают продать свою однокомнатную квартиру дешевле, а купить двухкомнатную в новостройке дороже? Чем они отличаются? Возможно, износом вашего дома. Но если дому, скажем, пять лет, о каком износе может идти речь? Соответственно, чтобы продать квартиру в новостройке по цене за квадратный метр дороже, чем на вторичном рынке (особенно покупателю, который для осуществления сделки продает свое жилье), отдел продаж строительной компании должен показать преимущества приобретения квартиры именно в новом доме. А гибкая ценовая политика как раз и является одним из этих преимуществ.Пришло ли время?Когда покупать квартиру? Сейчас или подождать? Такие вопросы волнуют наших читателей. «Сейчас благоприятное время, если копил деньги в валюте, но немного не хватает, проще сторговаться с продавцом, чем, скажем, год назад. К тому же цены сейчас близки к реальным. Нет ничего плохого в том, чтобы продавать или покупать сейчас квартиры, - делится мнением менеджер одного из псковских агентств недвижимости. - Не надо бояться продавать или покупать, надо думать. Разница между квартирами сохранилась, просто стоимость упала. Поэтому обменные сделки выгодны сейчас так же, как были выгодны год назад. Невыгодно лишь тому, кто срочно хочет продавать свою квартиру. А выгоднее всего тем, у кого есть наличные средства, дающие им возможность купить дешевле у того, кто спешит с продажей».Впрочем, если пока не хватает средств на квартиру, земельный участок может быть также привлекателен, в том числе и как временное хранилище денег. Но опять же, специалисты советуют обратить особое внимание на ликвидность участка. При этом опять же можно хорошо поторговаться.По мнению нашего эксперта, проще приобрести готовый дом (коттедж), поскольку сейчас стройматериалы и рабочая сила не упали в цене, как ожидалось. Соответственно, затраты на строительство пока велики. Добавим, что в Пскове не развито производство, и если в крупных городах, где промышленных предприятий много, высвобождается рабочая сила, которая идет, в том числе, и в строительство, и это приводит к удешевлению расходов на работы, то у нас пока этого не наблюдается. И если затраты на строительство пока не упали, то и сам дом выйдет дорогим, соответственно, проще торговаться за уже построенный дом. Но это скорее совет для того, кто хочет и способен содержать свой дом. Причем под понятием ”содержать” мы подразумеваем не только средства, но и труд, к примеру, расчистить снег морозным утром. В общем, кризис не мог не затронуть и сферу недвижимости, хотя сделок, регистрируемых в Пскове, в декабре меньше не стало. Возможно, кто-то хотел сделать себе подарок под Новый год. В то же время, он дал нам возможность для обдуманной покупки. Есть из чего выбрать, и это уже положительный фактор. Согласитесь, жилье - это не то, что следует хватать впопыхах. А лучшее время для покупки все же стоит выбирать самому. Вспоминается точка зрения одного столичного аналитика известного российского банка: «Если я нашел квартиру своей мечты, то почему бы не приобрести ее, ведь если она даже станет стоить дешевле через пару месяцев, то ее уже успеет кто-то купить, и для нас она так и останется мечтой. А хочется, чтобы мечты сбывались».Максим Голиков, кандидат экономических наукМК в Пскове и Великих Луках, 20 января 2009 года