Радиостанция «Эхо Москвы в Пскове» (102.6 FM) продолжает проект «Диалоги о недвижимости». Ежемесячная программа посвящена жилищному вопросу - особенностям сделок с недвижимостью, возможным подводным камням, ситуации на рынке в целом. Тема седьмого выпуска передачи - изменения в законе о долевом участии в строительстве. Ведущий программы - президент Псковской гильдии риэлторов Роман Максименко. Его гость сегодня - заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Реставрационная мастерская» Андрей Монин. Представляем вашему вниманию стенограмму эфира от 21 октября. Роман Максименко: Добрый день, уважаемые радиослушатели. Сегодня мы продолжаем разговаривать на тему недвижимости в нашей постоянной программе «Диалоги о недвижимости». Очередной темой станет покупка жилья в новостройке. И сегодня нашим гостем является заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Реставрационная мастерская». №1 Андрей Монин. Здравствуйте, Андрей Александрович. Андрей Монин: Добрый день. Роман Максименко: Сегодня мы хотели бы поговорить с вами вот на какую важную тему. Сейчас в СМИ, в интернете, везде муссируется вопрос о том, что правительство, министерство думают об изменениях в 214-й Федеральный Закон «О долевом строительстве». Были мнения, что его отменят, были мнения о том, что его трансформируют, были мнения, что введут дополнительные гарантии и новые процедуры. Прежде чем мы углубимся в этот вопрос, расскажите вкратце, пожалуйста, о том, чем занимается ваша компания, о проектах, о тех перспективах, которые ждут наших псковичей на рынке нового жилья. Андрей Монин: Группа компаний «Реставрационная мастерская» достаточно известна в Пскове. Фактически она начала работать в 1946-м году. До сих пор группа компаний «Реставрационная мастерская» является правопреемником той организации, которая восстанавливала Псков. На сегодняшний день мы занимаемся наряду с реставрацией также жилищным строительством. Много объектов построено. Самый известный на сегодняшний день – это жилой комплекс «Видный», проект на сегодня находится в стадии реализации. Проект интересный, эксклюзивный. В рамках сегодняшней передачи, наверное, будет сложно рассказать о нем, но я думаю, кто заинтересуется, легко в интернете найдет название жилой комплекс «Видный», также можно обратиться к нам в офис продаж по всем вопросам. Тема, которую вы озвучили, нам близка, потому что, опять же повторюсь, занимаемся жилищным строительством очень много, работаем в соответствии с 214-м ФЗ «О долевом участии». Конечно, те изменения, которые планируются, непосредственно нас касаются, как и в основном застройщиков Пскова, потому что, насколько я знаю, почти все работают именно по 214-му закону. Роман Максименко: Андрей Александрович, скажите, пожалуйста, а вот что вообще такое договор долевого участия, с чем была связана необходимость его появления, для чего он вообще нужен? Объясните нашим радиослушателям. Андрей Монин: Если углубляться в историю, то долевое участие появилось даже не в России. В Россию оно пришло уже в 90-е годы, после определенных событий, которые происходили у нас в стране. По сути долевое участие – это вложение дольщиком средств в строительство какого-либо объекта. До вступления в силу 214-го закона долевое участие, скажем так, было не регламентировано законом, оно имело название «долевое участие», но по сути в договоре могло быть все, что угодно. И только со вступлением в силу 214-го закона появились определенные правила игры, появились понятия, что такое «застройщик», чем он должен обладать, как он должен строить взаимоотношения с дольщиком. Поначалу были очень большие споры о том, будут ли застройщики работать, потому что они боялись этого закона, так как очень жестко, по их мнению, были прописаны все отношения между дольщиком, застройщиком. Плюс появилась третья сторона – это орган, который осуществляет регулирование со стороны государства с очень большим спектром полномочий. Появление закона опять же вызвано было необходимостью отрегулировать эти отношения. И я считаю, что по большому счету он справился с этой задачей. На сегодняшний день, я считаю, что это работоспособный закон. Возможно, он нуждается в каких-то доработках, но, конечно, о полной отмене этого закона, я думаю, говорить рано. Роман Максименко: Спасибо, очень понятно и подробно. Скажите, а какова роль этого закона в развитии строительного рынка сегодня? Он какие преимущества дает рынку? Андрей Монин: Прежде всего, он упорядочивает отношения между дольщиком и застройщиком и дает гарантии дольщику. Соответственно дольщик, обладая определенными гарантиями, более смело вступает в эти отношения. Соответственно, рынок развивается. Если бы его не было, были бы большие риски. Часть людей не готова рисковать. Соответственно, проекты на стадии строительства нуждались бы в дополнительном финансировании, например, банковском. Ну, с банковскими кредитами сейчас все очень сложно. Соответственно, объем жилья такой, как в прошлом году, не был бы введен ни во Пскове, ни в России. Я считаю, что это жизненно необходимый закон и его необходимо оставить в действии. Роман Максименко: То есть можно говорить о том, что данный закон помогает привлекать относительно дешевое финансирование для застройщика. То есть люди, являясь участниками долевого строительства, по сути финансируют строительство своих квартир, своих жилых помещений, в том числе и нежилых помещений. Нужно отметить, что в сегодняшних реалиях действительно привлечение кредитов становится все более и более сложным и участие дольщиков в проектах может значительно помочь застройщикам в снижении кредитной нагрузки. Андрей Александрович, вы слышали о том, что в правительстве все-таки рассматривается закон об отказе либо о его пересмотре. Как вы считаете, вообще какие-то нужны изменения или какие-то дополнительные меры по урегулированию этой деятельности, по внесению изменений в этот закон? Андрей Монин: Я считаю, что необходимость внесения изменений вызвана теми ситуациями, которые происходят с недобросовестными застройщиками. Есть такие застройщики в Московской области. Именно с нее, как я понял, и пошла вся эта история с возможной отменой закона, потому что Московская область выступила инициатором. Но нужно отделять застройщиков, которые работают по долевому участию и по альтернативным схемам, потому что наряду с долевым участием есть также схемы жилищно-строительных кооперативов, есть схемы серые, вексельные и т.д. Как правило, СМИ говорят о том, что это дольщики. На самом деле, люди, зная о том, что есть закон 214-й, регулирующий отношения, вступают в кооперативы, покупают векселя, дают займы и т.д.. Они должны понимать, что они рискуют. И этих людей нельзя называть дольщиками, но хотя можно определенным образом сочувствовать, потому что они в такую ситуацию попали. Так вот повторюсь, в Московской области, скажем, есть определенные проблемы, таких проблем у нас нет в Псковской области. И, соответственно, нам непонятно, для чего все это делается. Что предлагается? Предлагается ввести во взаимоотношения между дольщиком и застройщиком третью сторону – банки, которые якобы по задумке законодателя будут регулировать работу застройщика в плане того, что не допустят вывода средств или направления не на те цели, будут его контролировать. Вот основной мотив. Понятно всем, что банки бесплатно не работают, в связи с этим нет четкого понимания, что именно банковская схема будет принята. В 214-м законе есть статья, она называется «Государственное регулирование». Почему я считаю, что 214-й закон полностью защищает права дольщика? Если эту статью почитать, она достаточно большая, и органы, которые надзирают за долевым участием, есть очень широкий спектр полномочий по контролю застройщика. В Московской области возникли эти проблемы, они могут быть связаны с тем, что местный орган, который надзирает над долевым участием, формально подходит к своей работе. Например, мы в Пскове каждый квартал сдаем отчетность по долевому участию, в том числе финансовую отчетность. Также проходят квартальные проверки у прокуратуры. Есть полномочия органов власти рассмотреть все финансовые документы, есть полномочия выйти в суд, арбитраж. Есть полномочия полного прекращения действий застройщика. Вот почему раньше застройщики боялись вступления в силу этого закона, потому что все полномочия для регулирования есть у государства. Но на сегодняшний день, как я понимаю, государство хочет переложить эту ответственность на банки, либо на людей, которые будут участвовать в этих схемах. Хотя на наш взгляд, чего проще, возьми эту статью и проверяй застройщика как следует. Вопросов никаких не будет. Роман Максименко: А вот если, допустим, этот закон будет отменен, либо каким-то образом усложнен, как вы считаете, какие будут последствия у покупателей? Андрей Монин: Я надеюсь, что все-таки он отменен и усложнен не будет, потому что в группе, которая работает над этим законом, есть представители застройщиков. Они будут пытаться прояснить суть проблемы законодателям. Есть такое мнение, что его нужно принять в этом году обязательно, чуть ли не в октябре, и с нового года он должен действовать. Здесь нельзя спешить, нужно все просчитать, потому что можно, ну, не обрушить рынок, потому что застройщики все равно будут продавать, просто это будут серые и черные схемы. И еще меньше будет гарантий для покупателя. То есть они могут попасть еще в худшую ситуацию, чем на сегодняшний день. Потому что есть черные и серые схемы, они используются застройщиками. И если закон сделают таким образом, что застройщик вынужден нести дополнительные издержки, говорят, что в случае его введения до 20% и выше может возрасти стоимость жилья, то серые схемы возродятся. Роман Максименко: А за счет чего может на такой весомый процент повыситься стоимость жилья при введении банка как промежуточного звена между застройщиком и дольщиком? Андрей Монин: Ну, во-первых, сложно сейчас сказать, какую роль будет исполнять банк в этой схеме. Но, как я понимаю, средства будут аккумулироваться в банке, банк будет наряду с оплатой счетов застройщика еще и кредитовать застройщика, потому что недостаточно средств дольщика для строительства. Сложно сказать, насколько, есть такое мнение, что от 20% и выше. На самом деле просчитать это сложно. Кто-то из застройщиков будет строить на свои оборотные средства, понятно, что при этом намного уменьшатся объемы, кто-то будет использовать кредит, но у него, конечно, издержки многократно вырастут, потому что кредиты сейчас дорогие и недоступные. Роман Максименко: А может ли случиться такая ситуация, когда часть не очень крупных застройщиков при этой усложненной схеме просто сократит объемы собственного строительства и это приведет к недостаточному предложению на рынке и как следствие – повышение цены? Андрей Монин: Именно это и произойдет, 100%. Роман Максименко: Так может посыл именно в этом, что у нас так много настроено, что уже и покупать-то некому. Может, ввести дополнительное регулирование и просто сократить объем предложений искусственно каким-то образом, как вы считаете? Андрей Монин: А его не нужно искусственно сокращать, потому что на сегодняшний день рынок таков, что есть определенные проблемы с реализацией жилья и многие застройщики, даже можно по Пскову посмотреть, пересмотрели планы на будущий год, не начинают новых проектов, сокращают существующие проекты. Поэтому здесь дополнительная регулировка никакая не требуется. Роман Максименко: Понятно, спасибо, очень подробно. Скажите, пожалуйста, а вот эти прогнозируемые изменения, если все-таки они произойдут, как они отразятся на вашей компании? И в связи со сложной ситуацией на рынке есть ли какие-то изменение в планах вашей компании на будущий год и последующие годы? Андрей Монин: Мы мало пользовались кредитными средствами, в основном строили на собственные оборотные средства и средства дольщиков. Соответственно, я думаю, мы будем продолжать ту же политику и далее, то есть не будем влезать в какие-то крупные дорогостоящие проекты, брать большие кредиты, тем более, что их взять практически невозможно. Будем темпы корректировать в зависимости от покупательской способности. На сегодняшний день есть новые проекты, которые могли бы быть уже в этом году, но мы пока их не начинаем. Роман Максименко: Вы проводите какие-то маркетинговые мероприятия, акции, скидки для своих покупателей? Андрей Монин: Да, конечно. Вот по ЖК «Видный» сейчас есть разные варианты рассрочек, очень интересно, чего не было раньше. Этот кризис возрождает интересные инициативы, например, беспроцентная рассрочка на год готового жилья. То есть чего раньше ни у других застройщиков, ни у нас не было. Грубо говоря, человек может оплатить первый раз 30%, въехать в новую квартиру даже с учетом отделки и спокойно год рассчитываться. Роман Максименко: Квартиры сдаются с отделкой.. Андрей Монин: Квартиры могут быть и с отделкой и без отделки. В зависимости от пожелания человека. Но наряду с этим стандартные схемы рассрочки, кредиты, скидки при полной оплате. За счет жилья также у нас практикуется. Вообще компания у нас не очень большая и в этом плане нам удобно работать с каждым клиентом индивидуально, потому что у каждого человека своя ситуация: у кого-то кредит, у кого-то ипотека, для кого-то рассрочка, кому-то продать нужно, у кого-то деньги на вкладе кончаются через полгода… То есть с каждым человеком можно и нужно работать индивидуально. Роман Максименко: А какой объем жилья находится сейчас у вас в реализации? Сколько домов и сколько квадратных метров? Андрей Монин: Есть завершенные проекты. Это жилой комплекс Борисовичи,жилой дом на Михайловской, 1. Последняя очередь завершена, на сегодняшний день там есть несколько квартир в продаже. Также был совместный проект по Инженерной 120. Там также идет реализация оставшихся квартир. Это из готового жилья. По строящимся - это ЖК «Видный». Там на сегодняшний день три дома строятся, два уже завершены, можно приобрести квартиру. В третьем доме, который строится очередями, можно приобрести квартиру со сдачей в середине следующего года, либо со сдачей в конце следующего года. Общий объем на сегодняшний день достаточно приличный. Для Пскова и для нас. Есть из чего выбрать. Роман Максименко: Спасибо, Андрей Александрович. Если подводить итоги нашего сегодняшнего диалога, можно судить о том, что существующий на сегодняшний день 214-й Федеральный закон устраивает застройщиков полностью. И в нашем регионе, мы подчеркнули, дольщики не страдают ни каким образом. То есть ситуация в Псковском регионе стабильная. Внесение каких-то изменений в этот закон, ужесточение требований к застройщику, появление банковских организаций как промежуточных звеньев между застройщиком и дольщиком могут привести к удорожанию жилья, к усложнению процедуры заключения договора долевого участия. Но мы надеемся, что та рабочая группа, которая сейчас работает над возможными изменениями в этот закон, прислушается к мнению всех участников рынка, учтет все пожелания заинтересованных сторон и примет взвешенное мудрое и правильное решение, которое будет направлено исключительно на развитие строительного рынка. Спасибо, уважаемые радиослушатели за внимание, до следующих встреч в нашей студии. До свидания. Андрей Монин: Спасибо. До свидания.