О том, как будет развиваться дальше рынок ипотеки – как в мировом масштабе, так и российский, рассказыват президент Международной академии ипотеки, председатель Национального совета оценщиков РФ Иван Грачев. – Многих волнует вопрос, насколько сказался ипотечный кризис в США на российском рынке и что будет дальше…– Сейчас довольно сложно предугадать, как будет развиваться рынок ипотеки в России. Но что он будет развиваться – это однозначно, поскольку ипотека для 10-15% россиян – лучший путь для решения жилищных проблем. Сейчас же ипотечный рынок проходит период коррекции. Цены на квартиры в последние полтора года росли стремительно, так же стремительно развивалась ипотека. Только за прошлый год число выданных кредитов увеличилось в 2, а кое-где и в 3 раза. Это, как и рост стоимости квадратного метра, тоже не было вызвано объективными причинами. Поэтому сейчас рынок квартир и ипотечных кредитов корректируется. – Говорят, что на рынке стало меньше заемщиков, потому что исчерпывается в общем небольшой круг тех россиян, кому по карману ипотека? – Да, такая проблема есть. Сегодня, с учетом роста цен, клиентами ипотеки могут быть 12% россиян плюс-минус 3%. В лучшее время было 17% плюс-минус 5%. Но при росте цен на жилье эти 10% исчерпаются за 7-8 лет. И тогда мы будем иметь серьезные проблемы, если не расширим круг ее участников. Поэтому, если мы хотим, чтобы ипотека развивалась ровно и устойчиво, надо уже сейчас думать о расширении числа участников ипотечного процесса. А значит, надо развивать социальную ипотеку и стройсберкассы (ССК), где требования к участникам не так строги.– И скажите в двух словах, как работает модель ССК в Германии?– Немецкая ипотечная схема работает так. Банк выдает кредит, образуя мешок закладных, и он строго в размере этого количества закладных может выпустить ценные бумаги, продать их на рынке и полученные деньги опять выдать в кредит. По закону банк не может выпускать бумажек больше, чем он выдал кредитов, что дает высокую обеспеченность этих бумаг. Минус в том, что объем рынка у него будет достаточно скромным, а плюс в том, что это схема надежная. Наш закон об ипотеке так написан, что объем выпущенных бумаг может составлять 70 или 80% от объема закладных, что делает наш вариант ипотеки более надежным. Кстати, не думаю, что сложившаяся ситуация приведет экономику США к каким-то катастрофам. Мне кажется, что если правительство будет вести себя нормально, может быть, ужесточит правила выдачи кредитов, ограничит объемы выпуска ценных бумаг, то больших проблем не будет. Для нас же прямой вывод: параллельно с работающей в России двухуровневой американской моделью надо запустить стройсберкассы. – И это бы помогло смягчить кризис? – Безусловно. Мы и наблюдаем в настоящее время, что проблемы рынка недвижимости в США существенно сказываются на экономике страны в целом. А наблюдая, делаем выводы о том, возможна ли подобная ситуация в нашей стране. Происходящий в Америке кризис доказывает, что двухуровневая американская ипотека вовсе не лучшая в мире, и опыт немецкой ипотеки как альтернативного варианта для нас очень важен. В американской схеме два существенных фактора. Первый – объем выпускаемых вторичных бумаг. Поскольку эта схема огромная, со всей страны собираются ипотечные закладные, то «железной» привязки к этому мешку закладных нет. По сути, там ипотечное агентство может выпустить бумаг больше, чем реально имеется закладных. Компенсируется это государственными гарантиями, поскольку такие важные ценные бумаги несут огромную социальную функцию, и это второй фактор. В модели появляются риски: отрыв от недвижимости, то есть реально за этими бумагами нет тех объемов недвижимости, которые в случае сложной ситуации обеспечили бы все эти бумаги. Но раз есть государственные гарантии, то соответственно у тех, кто выдает ипотечные кредиты, появляется желание выдать «плохие» кредиты, совершить более рискованные операции. Когда все нормально, эта система работает. Как только она чуть-чуть заколебалась, оказывается, что выдано огромное количество сомнительных кредитов, то есть кредитов без серьезного обеспечения, с неправильными оценками и пр. – Много говорилось о том, что для организации системы тех же ССК потребуется помощь государства. И вопрос, готово ли государство к такому повороту…– А как иначе? Если государство платит, к примеру, учителям и врачам очень небольшую зарплату (у нас доля зарплаты в ВВП меньше, чем в других странах), то эта категория граждан не может быть участниками коммерческой ипотеки. И в этом случае государство пусть находит другие пути помощи в решении жилищных проблем. – В последнее время о помощи малообеспеченным гражданам говорится немало, а что предпринимается на уровне законодательства? – Мы всегда слышим немало хороших заявлений, но дело стоит. Уже несколько лет идет острая борьба вокруг закона об ССК, а законопроект о социальной ипотеке даже не принят к рассмотрению. Видимо, многие чиновники высшего звена считают, что Россия, перешагнув все этапы, должна твердо сориентироваться на американскую модель. Но в тех же США помимо двухуровневой модели ипотеки существуют и ССК. Правда, сейчас их меньше, чем 50 лет назад, но они есть и востребованы. – Может быть, это и не лишено здравого смысла. Но представитель Германии, выступая на одном из заседаний ипотечного клуба, сказала, что ССК уже стали не так выгодны, инфляция съедает львиную долю накоплений. Мол, лучше сразу брать ипотечный кредит в банке. – Но по факту мы видим, что пока в Германии доля людей, которые предпочитают стройсберкассы, прилична. А доля денег, которые собраны через ССК и банки, примерно одинакова. И если пройтись по странам бывшего соцлагеря, то увидим, что многие из них только с помощью ССК смогли сделать прорыв в жилищном строительстве. Особенно успешно решают жилищную проблему населения в Чехии. У них доля денег, собранных через стройсберкассы, в ВВП составляет около 20%, а у нас пока порядка 2%. Чехи продемонстрировали, что ССК работают успешно в странах, где нет мощного фондового рынка. А у нас его нет. Собственный фондовый рынок мы просто похоронили. Поэтому, либо мы идем на такую схему, которая будет не жульнической (ССК, к примеру), либо у нас этих денег не будет. Пока же наша ипотека замкнута в основном на западные банки. Наши банки продают пулы на Запад. Но это чревато тем, что как только западные банки перестанут покупать наши ипотечные пулы, так ипотека в России рухнет, посыплются ипотечные банки. Нужна нам такая система? Нет. Это больше Западу нужно. – Так что ссылки на инфляцию… – Это от лукавого. Реально дело в том, что идет борьба за наши рынки. Все понимают, что потоки денег у нас сейчас огромные, а будут еще больше, сырье будет дорожать, и никуда от этого не денешься… – Иван Дмитриевич, многие же понимают, что без накопительной системы нам не обойтись, но… Скажите, есть хоть какие-то подвижки с законом о ССК в лучшую сторону? – Да, после того как президент высказался на совещании в Казани о том, что система ССК нам нужна, то внимания к закону стало больше. Все министерства и ведомства дали положительное заключение на закон. Но сводное заключение пока тормозится… Наши чиновники умеют это делать… Способы их известны. Раз проиграли на самом верху, то начинаются аппаратные действия. Одним словом, борются против активно. Оно и понятно, ставки слишком высоки – большие деньги. Источник: Собственник