Прогноз цен на квартиры в Пскове на 2008 год Что будет с ценами на квартиры в Пскове?Часть 2. Факторы роста и наши прогнозыВ прошлой статье мы подвели итоги 2007 года – с чем встречает рынок жилья Пскова 2008 год. Посмотрели на статистику о вводе жилья в предшествующие годы и динамику цен в разных сегментах жилья 2007 года. Изучив таким образом данные, которые могут оказать существенное влияние на ценовую политику строительных компаний и ситуацию на рынке вторичного жилья в наступающем году.Теперь настало время рассмотреть факторы, способные ускорить рост цен на жилье и факторы, которые могут способствовать его замедлению с учетом изученное ранее статистики.Невысокое предложение жильяПредложение жилья в предшествующие годы вряд ли можно назвать высоким. В дефиците оказывались, то однокомнатные, то двухкомнатные квартиры. Возможно, именно поэтому в первых (уже строящихся) каркасно-монолитных домах на землях Псковского района (р-он ул. Кузбасской дивизии, за «Прибрежным каскадом») представлены только однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Полагаем, грамотное рыночно ориентированное решение: в сегменте каркасно-монолитного жилья ожидается прибавление так называемых «бюджетных» квартир, т.е. квартир с небольшой площадью, и соответственно относительно дешевых.С одной стороны, вывод на рынок дополнительных квадратных метров в новом микрорайоне плюс ожидаемый рост ввода жилья со стороны «Реставрационной мастерской» должны существенно (по сравнению с прошлым годом) увеличить ввод жилья в каркасно-монолитном сегменте. А значит, оказать понижающее влияние на цены. Но, с другой стороны, насколько нам известно, продажи квартир в микрорайоне на землях Псковского района должны начаться по мере сдачи домов. А это предполагает возникновение благоприятных условий для реализации квартир с использованием ипотеки. Что в свою очередь положительно влияет на спрос. Как известно, рост спроса – фактор роста цен.Отметим рост сдачи жилья в 2006 году. Но не стоит забывать относительно низкий показатель 2005 года. Что касается 2007 года, то по нашим подсчетам, количество сданных квадратных метров вряд ли превысит показатель предшествующего года. Исправить ситуацию мог бы комплексный подход. О нем мы, кстати, не раз писали. Если его не реализовать – цены будут продолжать расти в будущем.Замедление роста цен в 2007 годуЗамедление роста цен в 2007 году – вполне ожидаемое и легко объяснимое явление. Слишком высоко выросли цены в 2005 году. Естественно, что рынок должен был «переварить» этот стремительный рост. Что мы и наблюдали в 2006 году.Что дал скачок цен в 2006 году? С одной стороны, он снизил покупательную способность населения. С другой, как рассказал мне руководитель одной строительной организации, он помог восстановить разрушенную в период «перестройки» материально-техническую базу.В 2007 году рост цен на жилье замедлился, что мы отчетливо видели на данных статистики, рассмотренных в предыдущей статье. Однако цены на стройматериалы заметно выросли. И это несмотря на спад на строительном рынке США. Казалось бы на российский рынок должны были хлынуть невостребованные на американском рынке стройматериалы, но этого не произошло.Иногда говорят, мол во всем виновата Олимпиада. Поскольку строительство олимпийских объектов требует много цемента. Впрочем не следует забывать, что цемент можно импортировать. Как бы то ни было, если индекс роста цен на стройматериалы превышает показатель роста цен на готовую продукцию (т.е. жилье) рано или поздно это должно привести к росту цен на квартиры.Наши фобии«Грозит ли дефолт России?», - вопрос настолько распространенный и вероятно весьма актуальный, раз слухи о дефолте опроверг сам Президент. Тем не менее, мысль о том, что цены на все будут расти, приводит к мысли, что цены на жилье в 2008 году должны вырасти. Вы не замечали, что нередко происходит именно то, чего мы боимся. Или точнее говоря, то, как мы боимся, должно произойти.Инфляция толкает цены вверх. Ведь в условиях относительно высокой по сравнению с западноевропейскими странами, процентной ставки по ипотечным кредитам в России, привлекательность заимствования во многом обусловлена надеждой (если, конечно, так можно сказать) на будущий рост цен. Другими словами, психологически легче взять кредит под 12% годовых, когда предполагаешь рост цен, скажем, в 30%. Если же роста цен нет или он незначителен, то часть желающих его приобрести может посчитать более разумным подождать с покупкой, чтобы немного подкопить денег и удешевить приобретение (т.е. меньше средств взять в кредит и соответственно сократить расходы по обслуживанию заемных средств).Мы уже привыкли к тому, что цены на квартиры растут – это устойчивая тенденция последних лет. И потому мы психологически готовы к продолжению роста, что помогает ценам расти.Инвестиционная привлекательностьНе секрет, что привлекательность вложения средств в жилую недвижимость связана прежде всего с двумя факторами. Во-первых, квартира - это относительно безопасный и осязаемый способ сохранения и приумножения средств. Другими словами, когда мы приобретаем акции, то, полагаю, понимаем, что они могут как существенно вырасти за год, так и подешеветь. Слишком много факторов влияет на российский рынок ценных бумаг. Если еще добавить не совсем благоприятную картину на западных площадках, прежде всего американской, которые влияют на настроения трейдеров и инвесторов у нас в России, то жилье выглядит более безопасным способом для тех, кто не имеет хороших знаний (а таких, думаю, большинство) по фондовому рынку. Второй фактор – привлекательность так называемого рентного дохода, когда человек, купивший жилье, может иметь небольшой, но стабильный доход от сдачи его в наем. А если он к тому же еще предприниматель, то налог на этот доход относительно невелик.Правда есть одно «но». Роль ценового фактора. Другими словами, если цены на жилье не растут, то привлекательность такой инвестиции заметно снижается. К примеру, вы покупаете «двушку» за два миллиона рублей и хотите иметь доход от вложенных средств, скажем, 20%, что означает 400 000 руб. в год или 33 333руб. 33 коп. в месяц. Возможно, ли сдать обычную «двушку» за такие деньги в Пскове? Думаю, проблематично. Предположим, вы сдаете ее за 7500 рублей чистыми (после вычета налога и коммунальных платежей). Соответственно вам месячный рентный доход с этой инвестиции составит 90 000 руб. Чтобы получить желаемые 400 000 рублей (20% на вложенный капитал), нужно, чтобы квартира выросла в цене на 310 000 руб. или на 15,5%, что, думаю, возможно в сегодняшних условиях. Если же вы хотите, скажем, 40% на вложенный капитал, то чтобы иметь такую доходность цена на квартиру должна вырасти за год на 35,5%. Конечно, в условиях ожидаемой инфляции, скажем, в 13% годовых, а то и больше, привлекательность инвестиции с двадцати процентной рентабельностью не так уж и велика. А вот 40% годовых выглядит уже более привлекательным уровнем доходности для инвестора.Впрочем, мы не учли одну важную вещь – обслуживание средств. Иными словами наш пример показывает доходность без использования заемных средств. А выложить наличными два миллиона рублей за приобретение недвижимости для последующей сдачи в наем, думаю, далеко не каждому по силам. Потому что у тех, кто хорошо зарабатывает, как правило, есть свой бизнес, который способен дать большую доходность. Кроме того, если рассчитывать доход на квадратный метр (в сопоставлении с расходами, естественно), то, полагаю, более привлекательным выглядит инвестирование средств в объекты коммерческой недвижимости. Хотя, думаю, среди покупателей конечно же есть и те, кто приобретает жилую недвижимость для сдачи в наем. Жилье моеЕсть еще один фактор, который нельзя оставить без внимания. Квартира – это еще и место, где мы живем! Другими словами, спрос на квартиры связан и с тем, что нам надо где-то жить. Рост кредитования на приобретение недвижимости, наблюдаемый в прошлом году, позволил увеличить число покупателей жилой недвижимости. Снижение процентов по таким кредитам смогло бы еще более расширить круг покупателей и соответственно стимулировать строительство жилья. Однако инфляционные ожидания, полагаю, не будут способствовать этому. А значит, ставки либо сохранятся на прежнем уровне, либо (хочется все же верить, что этого не произойдет) могут даже немного вырасти. Не секрет, что часть покупателей жилья в Пскове – жители других регионов. Речь идет о северных регионов, из которых люди мигрируют ближе к центру (а Псков как раз расположен с одной стороны недалеко от Москвы и Санкт-Петербурга, а с другой стороны – рядом с границей Евросоюза). Плюс жители столичных мегаполисов, которые вкладывают деньги в жилую недвижимость (поскольку цены в Москве заметно дороже чем в Пскове, то те кто желают вложить средства в приобретение жилья, но не могут это сделать в Москве, с интересом рассматривают привлекательность рынка недвижимости областных центров, расположенных относительно недалеко к столице). Честно говоря, мы нигде не встретили официальных данных о структуре покупателей жилья. Эксперты говорят о разных соотношениях между местными и не местными покупателями. Поэтому отметим лишь, что спрос со стороны псковичей и жителей области дополняется спросом со стороны жителей других Субъектов Федерации. Что в конечном итоге расширяет платежеспособный спрос. А, как известно, чем больше денег поступает на рынок – тем выше цена, соответственно этот фактор тоже свидетельствует в пользу продолжения роста цен на жилье в наступившем году.Наши прогнозыИтак, что же мы имеем. Вероятно, именно эту часть статьи большинство читателей хотели бы прочесть в первую очередь. Мы же оставили ее напоследок по одной простой причине, прогнозы – вещь условная, поскольку существует огромное количество внеэкономических факторов, и далеко не всегда сбываются. Поэтому, на наш взгляд, наибольшую ценность имеет именно анализ факторов, которые способствуют росту цен или замедлению этого роста. И все же выскажем некоторые наши предположения относительно тенденций этого года.1. Вероятно, рост цен на квартиры в 2008 году продолжится, но его темпы будут ниже, чем в 2006 году.2. При оптимистическом (для покупателя) сценарии, величина (процент) роста будет, на наш взгляд, немного выше, чем инфляционный (скажем, 15-17%). 3. Рост цен в панельном сегменте мы прогнозируем выше чем в каркасно-монолитном. Во-первых, потому что в условиях относительно высоких (для большей части псковичей) цен на жилье, квартиры в панельных домах являются более доступными по цене исходя из относительно небольшого числа квадратных метров (цена новой квартиры, как правило, представляет собой произведение цены квадратного метра на их количество, а цены «вторичного» рынка жилья во многом зависят от цен на «первичном» рынке). Во-вторых, существенный рост предложения в сегменте каркасно-монолитного строительства будет выступать своего рода сдерживающим фактором роста цен в этом сегменте.Многое будет зависеть не только от рынка, но и от действий власти. Речь идет об эффективности антиинфляционной политики (федеральный уровень), строительстве муниципального жилья и политике по предоставлению (через аукцион) земельных участков под жилую застройку. При этом важно, чтобы на выигранных (на аукционе) участках осуществлялось реальное строительство. В этом случае, можно говорить о расширении предложения нового жилья, которое постепенно переходит в сегмент «вторичного» рынка и является своего рода сдерживающим фактором роста цен посредством увеличения предложения жилья. Тогда зарабатывание денег в отрасли строится на росте объемов строительных работ. Что будет выгодно всем – и строителям, и покупателям, да и власти тоже. Максим Голиков, к.э.н.1 часть статьи см. здесь